Anh Tùng – một viên chức nghỉ hưu ở quận 7, TP.HCM – cho thuê căn hộ chung cư với giá 5 triệu đồng/tháng, tổng cộng 60 triệu/năm. Biết rằng theo quy định thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế, anh yên tâm không nộp bất kỳ hồ sơ nào.
Cho đến một ngày, anh bất ngờ nhận thông báo từ cơ quan thuế yêu cầu bổ sung hồ sơ khai thuế, kèm theo cảnh báo xử phạt nếu chậm nộp hồ sơ hoặc khai sai.
Vậy Cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm có phải nộp hồ sơ khai thuế hay không? Bài viết dưới đây của Luật & Kế toán An Khang sẽ giúp bạn hiểu rõ vấn đề pháp lý cốt lõi để tránh rủi ro không đáng có.
Cho thuê tài sản dưới 100 triệu/năm có phải nộp thuế không?
Nhiều cá nhân cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng quy mô nhỏ thường nghĩ rằng nếu doanh thu không cao thì không cần lo về thuế. Tuy nhiên, thực tế có những ngưỡng rõ ràng về việc có phải nộp thuế hay không mà người cho thuê cần nắm rõ.
Theo khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 100/2021/TT-BTC), cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu dưới hoặc bằng 100 triệu đồng/năm dương lịch sẽ:
- Không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Doanh thu được xác định theo từng hợp đồng thuê. Nếu bên thuê trả tiền một lần cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế được phân bổ theo từng năm, không tính toàn bộ vào năm nhận tiền.
Ví dụ: Nếu bạn nhận 300 triệu đồng cho thuê nhà trong 3 năm (2025–2027), thì doanh thu tính thuế của năm 2025 là 100 triệu đồng → vẫn thuộc diện không phải nộp thuế năm 2025.
Tuy nhiên, miễn thuế không đồng nghĩa miễn khai thuế – và đây là điểm mà nhiều cá nhân thường bỏ sót.
Xem thêm: Doanh nghiệp nào sẽ được áp dụng thuế suất ưu đãi 15% hoặc 17%
Không phải nộp thuế thì có cần nộp hồ sơ khai thuế không?
Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất hiện nay là: “Nếu không phải nộp thuế thì khỏi cần làm gì cả.” Sự thật lại hoàn toàn ngược lại.
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC và khoản 1 Điều 4 Thông tư 105/2020/TT-BTC:
“Cá nhân cho thuê tài sản vẫn được xác định là cá nhân kinh doanh, thuộc diện phải đăng ký thuế và khai thuế với cơ quan thuế – kể cả khi không phát sinh số thuế phải nộp.”
Ví dụ: Một cá nhân chỉ cho thuê nhà trong 8 tháng với tổng doanh thu 80 triệu đồng, dù không thuộc diện nộp GTGT và TNCN nhưng vẫn phải nộp tờ khai thuế để xác nhận miễn thuế. Nếu không thực hiện, có thể bị xử phạt do vi phạm nghĩa vụ khai thuế theo Luật Quản lý thuế.Nghĩa vụ khai thuế là bắt buộc – dù số thuế phải nộp bằng 0. Việc không nộp hồ sơ khai thuế không chỉ gây rắc rối hành chính mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi và uy tín pháp lý của cá nhân.
Xem thêm: Ưu đãi thuế TNDN cho mở rộng sản xuất – Cơ hội và rủi ro là gì
Khi nào phải nộp hồ sơ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản?
Biết rằng phải nộp hồ sơ khai thuế là một chuyện, nhưng nộp khi nào – đúng thời điểm, đúng hình thức – mới là điều then chốt để tránh bị xử phạt.
Theo khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế phụ thuộc vào hình thức khai:
- Khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán:
→ Nộp hồ sơ chậm nhất 10 ngày kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán. - Khai thuế theo năm dương lịch:
→ Nộp hồ sơ chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm tiếp theo.
Ví dụ: Anh Tùng ký hợp đồng cho thuê nhà vào tháng 3/2025, chọn khai thuế theo năm → thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/01/2026.
Xem thêm: Mua xe dưới danh nghĩa công ty có ưu đãi gì về thuế ?
Hồ sơ khai thuế cần nộp gồm những gì? (áp dụng từ năm 2024–2025)
Không ít cá nhân cho thuê tài sản ngại làm hồ sơ vì nghĩ thủ tục rườm rà, phức tạp. Nhưng thực tế, hồ sơ khai thuế không quá phức tạp nếu nắm rõ từ đầu
Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp bao gồm:
- Tờ khai thuế theo mẫu 01/TTS
- Phụ lục 01-1/BK-TTS – bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản
- Bản sao hợp đồng thuê tài sản hoặc phụ lục hợp đồng
- Giấy ủy quyền (nếu có ủy quyền người khác nộp thay)
Ví dụ: Nếu bạn cho thuê căn hộ trong 6 tháng, ký hợp đồng một lần, thì chỉ cần nộp 1 bộ hồ sơ duy nhất cho hợp đồng đó, không cần nộp theo từng tháng.
Lưu ý: Cơ quan thuế có thể yêu cầu đối chiếu bản chính. Do đó, cần lưu giữ bản gốc để xuất trình khi cần thiết.
Xem thêm: Kiểm toán thuế là gì? Quy trình, lợi ích và các lưu ý
Không nộp hồ sơ khai thuế – cá nhân có bị xử phạt không?
Có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 13 và Điều 16 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, cụ thể:
- Phạt tiền từ 1–3 triệu đồng nếu nộp chậm hồ sơ khai thuế
- Trường hợp cố tình không nộp, có thể bị phạt cao hơn nếu gây thất thoát thuế (dù là thuế 0 đồng)
Ví dụ: Anh A cho thuê nhà 60 triệu đồng/năm, không nộp hồ sơ khai thuế, bị phát hiện trong đợt kiểm tra địa phương → bị xử phạt 2 triệu đồng vì vi phạm nghĩa vụ khai thuế, dù không bị truy thu thuế GTGT hay TNCN.
Vì vậy, dù không phải nộp thuế, bạn vẫn cần nộp hồ sơ khai thuế để tránh bị xử phạt. Đây là nghĩa vụ bắt buộc.
Xem thêm: Thuế tiêu thụ đặc biệt là gì? Hướng dẫn cách tính thuế tối ưu chi phí ?
Kết luận
Rất nhiều cá nhân cho thuê tài sản đang hiểu sai rằng “dưới 100 triệu thì không cần lo thuế gì cả”. Thực tế, dù được miễn thuế GTGT và TNCN, bạn vẫn có trách nhiệm đăng ký và khai báo thuế với cơ quan thuế.Nếu không nộp hồ sơ đúng thời hạn, bạn có thể bị xử phạt, ảnh hưởng đến quyền lợi pháp lý và tín nhiệm cá nhân trong hồ sơ tài chính.
Đừng để một sai sót nhỏ khiến bạn mất hàng triệu đồng tiền phạt!
Hãy gọi ngay đến Luật & Kế toán An Khang qua hotline 0936 149 833 để được tư vấn miễn phí về hồ sơ khai thuế, thời hạn, mẫu biểu và tránh rủi ro pháp lý trong hoạt động cho thuê tài sản.
